Comprar um imóvel é algo muito importante na vida das pessoas, como a realização de um sonho, investimento ou mesmo uma necessidade prática. Contudo, a compra do imóvel não tem como custo apenas o valor do imóvel em si, há outros custos adicionais que precisam ser levados em consideração para não ser surpreendido.

Os custos incluem:

• Taxas obrigatórias,
• Despesas com documentação,
• Gastos extras.

Tudo isso pode impactar significativamente o orçamento.

No artigo a seguir, vamos explorar detalhadamente como calcular esses custos e o que considerar em cada etapa do processo.

Quais são os custos além do valor do imóvel?

Ao se adquirir um imóvel um imóvel, o preço anunciado ou negociado não é o único valor a ser pago. Há um conjunto de outras despesas relacionadas à transferência da propriedade, regularização do bem e outros custos que tornam a aquisição legal e segura. Entre os principais custos adicionais estão:

• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Taxas de cartório;
• Custos de registro do imóvel;
• Despesas com escritura pública (quando aplicável);
• Honorários advocatícios ou assessoria imobiliária (se contratados);
• Taxas bancárias, se houver financiamento imobiliário;
• Avaliações técnicas ou inspeções do imóvel.

Cada um desses itens tem valores específicos que variam de acordo com fatores como: o município onde o imóvel está localizado, a modalidade de pagamento e o tipo do imóvel (novo ou usado). Aqui, vamos detalhar cada um deles.

Custos com documentação

A documentação necessária para formalizar a compra de um imóvel é grande e inclui a escritura pública, o registro do imóvel e a certidão de matrícula atualizada. Esses documentos são fundamentais para garantir que o bem seja transferido ao comprador de maneira legal e sem nenhuma pendência.

Escritura pública de compra e venda

A escritura é o documento oficial que formaliza a transferência do imóvel quando a compra é feita à vista. Ela deve ser lavrada em um cartório de notas e, na maioria dos casos, o custo é calculado com base no valor do imóvel, conforme tabela definida pela legislação estadual.

Custo estimado: Varia entre 1% e 2% do valor do imóvel.

Exemplo prático: Se o imóvel custa R$ 500.000, a escritura pode custar entre R$ 5.000 e R$ 10.000.

Registro do Imóvel

Depois de obter a escritura pública, é necessário registrar o imóvel em um cartório de registro de imóveis. O registro garante que o comprador seja oficialmente reconhecido como o novo proprietário.

Custo estimado: Também varia entre 1% e 2% do valor do imóvel, dependendo do estado e do valor da propriedade.

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

O ITBI é um imposto municipal obrigatório que deve ser pago para que o imóvel seja transferido para o nome do comprador.

A alíquota é definida por cada município, mas geralmente varia entre 2% e 3% do valor venal do imóvel ou do valor da transação (o que for maior).

Custo estimado: Se a alíquota for de 2%, em um imóvel de R$ 500.000, o ITBI seria R$ 10.000.

Importante:

Em algumas cidades, o ITBI pode ser reduzido ou isento para imóveis adquiridos por meio de programas de habitação social, como o Minha Casa Minha Vida.

Em financiamentos, o pagamento do ITBI geralmente deve ser feito antes do registro do imóvel.

Taxas de Cartório

Os cartórios cobram taxas específicas para emitir documentos, autenticar contratos e registrar a propriedade. Esses custos incluem:

• Certidão de matrícula atualizada do imóvel: documento que comprova a situação do imóvel (se está livre de dívidas, quem é o proprietário atual, etc.). É essencial antes de fechar a compra.

Custo: geralmente entre R$ 50 e R$ 150.

• Autenticação de documentos e reconhecimento de firma: utilizados para validar os documentos apresentados.

Custo: Em torno de R$ 5 a R$ 10 por assinatura.

Essas taxas são menores em comparação aos outros custos, mas devem ser incluídas no planejamento.

Custos adicionais em financiamentos imobiliários

Se a compra do imóvel for realizada por meio de financiamento, outros custos podem surgir:

Taxa de avaliação do imóvel

Os bancos exigem uma avaliação técnica para determinar o valor do imóvel antes de aprovar o financiamento. Essa análise assegura que o bem serve como garantia para o empréstimo.

Custo: Pode variar entre R$ 500 e R$ 1.500, dependendo da instituição financeira.

Seguro habitacional

É obrigatório nos financiamentos e inclui:

• Seguro de morte ou invalidez permanente (MIP);
• Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI).

 Custo: Geralmente diluído nas parcelas do financiamento, mas é importante considerar no cálculo do custo total.

Taxa de administração

Alguns bancos cobram taxas administrativas para gerir o contrato de financiamento. Nem todos os bancos exigem essa taxa, mas vale a pena verificar no contrato.

Outros custos que podem surgir

Além dos custos principais que já vimos acima, há despesas adicionais que podem variar dependendo do contexto da compra. Por exemplo:

• Assessoria jurídica ou imobiliária: em algumas transações, o comprador opta por contratar um advogado ou empresa de assessoria para garantir que todo o processo ocorra sem problemas. O custo varia entre 1% e 2% do valor do imóvel, dependendo do profissional ou da complexidade da transação.
• Taxas de condomínio (em imóveis prontos): se o imóvel já faz parte de um condomínio, é necessário verificar se há taxas de manutenção pendentes ou uma possível taxa extra.
• Impostos atrasados ou débitos do imóvel: imóveis usados podem vir com débitos de IPTU ou taxas condominiais. Antes de concluir a compra, certifique-se de que todas as pendências estejam quitadas.
• Reformas ou mudanças: imóveis usados, em especial, podem demandar reformas ou adequações antes da mudança. Esses custos devem ser calculados com antecedência.

Planejamento financeiro: estime os custos totais

Para evitar problemas financeiros, é fundamental incluir todos esses custos no planejamento antes de assinar qualquer contrato. Aqui está uma fórmula básica para estimar o custo total da compra:

Custo total = Valor do imóvel + ITBI + Taxas de cartório (escritura e registro) + Custos de financiamento (se houver) + Outros custos adicionais.

Exemplo:

Imagine um imóvel de R$ 500.000 comprado à vista em um município com ITBI de 2%:

• Valor do imóvel: R$ 500.000
• ITBI (2%): R$ 10.000
• Escritura pública (1,5%): R$ 7.500
• Registro do imóvel (1%): R$ 5.000
• Taxas cartorárias diversas: R$ 500

Custo total estimado: R$ 523.000

No caso de financiamento, ainda precisaríamos incluir os custos de avaliação, seguros e possíveis taxas bancárias.

Calcular os custos de compra além do valor do imóvel é primordial para evitar surpresas e garantir que o processo de compra aconteça tranquilamente. Esses gastos podem representar de 5% a 10% do valor total da transação, dependendo da localização do imóvel e das condições de pagamento.

Ao planejar a compra de um imóvel, tenha em mente todos os custos descritos neste artigo. Se possível, consulte corretores, advogados e contadores para ajudar na organização financeira e garantir que todos os passos sejam realizados corretamente.

Com um planejamento detalhado, a compra do seu imóvel será uma experiência positiva e segura!